Могут отнять квартиру? Добросовестность под вопросом

 

Новый обзор судебной практики касается многих россиян. Так, по данным Росреестра, в 2013 году было совершено порядка 13 миллионов сделок с жилыми помещениями. Нередко граждане узнают о проблемах, связанных с квартирой, уже после ее покупки.

Когда объявляются другие собственники жилого помещения и требуют признать сделку купли-продажи незаконной, жилое помещение становится предметом долгого судебного разбирательства. При этом судьи, вынося решения по таким делам, толкуют одни и те же нормы законодательства по-разному. Чтобы устранить разночтения, Верховный суд обобщил сложившуюся практику и дал рекомендации нижестоящим судам, как они должны рассматривать подобные иски.

Из анализа, сделанного Верховным судом, можно извлечь и практические выводы о том, какие меры безопасности должен предпринимать покупатель жилья, чтобы в случае чего суд признал его добросовестным приобретателем.

Верховный суд подчеркивает - решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Обязательно проверить была ли проявлена покупателем разумная осмотрительность при заключении сделки. Суд разрешая вопрос о признании или непризнании покупателя добросовестным должен выяснить какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество.

При этом суды обязаны установить было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. Также суды обязаны уточнить производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он "платил не глядя", соблазнившись, например, низкой ценой.

По мнению Верховного суда, о добросовестности приобретателя может свидетельствовать такой факт. Человек ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, лично осмотрел квартиру. 

В анализе Верховный суд подчеркнул, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения по поводу права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Кроме того, главный суд страны уточнил срок исковой давности по подобным спорам. Собственники могут потребовать вернуть им незаконно отчужденную недвижимость в течение трех лет с момента, когда они узнали о совершении сделки.